Indopulsa.co.id – 3 Cara Menghitung Pajak Jual Rumah dan Limit Biaya
#Cara #Menghitung #Pajak #Jual #Rumah #dan #Limit #Biaya
Apakah Anda sedang mencari rumah? Atau ingin menjualnya? Jika ingin membeli rumah, selain menyiapkan uang untuk membelinya, Anda juga perlu menyiapkan uang lebih untuk membayar pajak. Pajak jual beli rumah adalah biaya tambahan yang harus Anda bayarkan dalam transaksi properti. Lalu bagaimana perhitungan pajak penjualan rumahnya? Inilah yang perlu Anda ketahui jika ingin memulai jual beli properti. Tidak hanya itu, ada berbagai jenis pajak jual beli rumah, ada yang khusus untuk penjual dan ada yang khusus untuk pembeli.
Dalam membeli rumah, terutama untuk pertama kali, kita perlu mengetahui perhitungan pajak jual beli rumah. Selain itu, penting juga untuk menentukan beberapa hal tersebut mulai dari kebutuhan esensial, akses yang diinginkan dan kondisi lokal. Agar kita bisa mendapatkan sebuah properti hunian yang berguna dari segi akses dan kebutuhan dan dalam membeli rumah kita harus memperhatikan beberapa syarat lain seperti lingkungan tempat tinggal, fitur arsitektural, dan desain rumah yang diinginkan. Dengan cara ini kita bisa tinggal di rumah yang sesuai dengan standar kita.
Sebagai pembeli, Anda harus memahami total biaya yang harus dikenakan. Sementara itu, sebagai penjual, Anda harus menginformasikan kepada calon pembeli detail pajak atas pembelian dan penjualan rumah. Sehingga anda memiliki gambaran tentang perhitungan pajak jual beli rumah. Untuk lebih jelasnya artikel ini akan membahas secara detail dan jelas bagaimana cara menghitung pajak jual beli rumah secara detail. Mari kita lihat. Informasi di bawah ini!
Apa itu Pajak Pembelian Rumah?
Pajak jual beli rumah adalah beberapa biaya tambahan yang dikenakan atas pembelian unit rumah atau properti lainnya. Umumnya besaran pajak ini tergantung dari harga transaksi dan juga lokasi bangunan. Pajak jual beli rumah Ada beberapa jenis pajak yang perlu Anda ketahui sebelum jual beli rumah. Berikut 3 jenis pajak penjualan rumah yang perlu Anda pahami:
1. Harga Jual Barang Kena Pajak (NJOP)
Pajak NJOP adalah harga jual barang, yaitu besarnya yang ditetapkan oleh negara. NJOP dapat dilihat dari nominal pembayaran PBB. Semakin tinggi NJOP, semakin tinggi pula PBB yang harus dibayar. NJOP biasanya ditentukan berdasarkan luas dan zona bangunan. Oleh karena itu, NJOP rumah di kawasan elit akan berbeda dengan rumah di luar kawasan elit karena memiliki zona yang berbeda, meskipun berada di kawasan yang sama.
Besarnya NJOP dalam jual beli rumah ditentukan berdasarkan tingkat pembangunan daerah berdasarkan keputusan Bupati atau Gubernur. Berdasarkan nilai NJOP, Anda bisa mengetahui harga dan pajak terendah dari rumah tersebut. Bagaimana menghitung NJOP? Pertama, Anda mengunjungi website Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) tempat properti tersebut berada. Selanjutnya, gunakan rumus berikut:
| NJOP = (Luas Bangunan x NJOP per meter bangunan) + Luas Tanah x NJOP per meter tanah) |
Jika ingin menghitung NJOP untuk PBB, nilai tersebut harus dikurangi dari nilai jual objek kena pajak tidak kena pajak (NJOPTKP) dengan tarif minimal Rp 10 juta. Jadi rumusnya:
| NJOP PBB = NJOP – NJOPTKP |
2. Nilai Realisasi Kena Pajak (NJKP)
Harga jual kena pajak adalah harga jual barang yang termasuk dalam perhitungan pajak yang terutang. NJKP adalah nilai yang dihasilkan dari NJOP dikurangi NJOPTKP dan merupakan hasil bagi NJOP. Pemerintah telah menetapkan NJKP vide KMK No. 201/KMK.04/200. Persentase objek pajak berupa perkebunan, hutan dan pertambangan sebesar 40%.
Sedangkan pos pajak desa dan kota ditetapkan dengan NJOP. Jika total NJOP kurang dari Rp1 miliar maka NJKP-nya adalah 40%, sedangkan untuk NJOP yang lebih besar dari Rp1 miliar persentase NJKP-nya adalah 20%.
Rumus perhitungan NJKP pajak jual beli rumah adalah sebagai berikut:
| NJKP = 20% x NJOP PBB atau NJKP = 40% x NJOP |
3. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
Pajak jual beli rumah selanjutnya adalah nilai perolehan objek pajak atau biasa disebut NPOP. NPOP adalah besaran nilai perolehan hak guna bangunan yang dihitung oleh BPHTB. NPOP adalah jumlah yang ditentukan dalam perjanjian pengalihan hak yang disepakati antara penjual dan pembeli. Dalam menentukan nilai NPOP, ada 3 hal yang perlu diperhatikan, yaitu:
- Jika nilai transaksi diketahui dalam proses jual beli, NPOP dihitung dengan mengalikan nilai transaksi dengan kurs 5%.
- Apabila nilai transaksi lebih kecil dari NJOP PBB pada tahun diperolehnya objek pajak, maka NPOP sama dengan NJOP PBB.
- Apabila nilai transaksi tidak diketahui, maka BPHTB yang terutang dihitung berdasarkan besaran NJOP PBB.
Namun, sebelum menghitung pajak atas jual beli rumah, Anda harus mengetahui nilai NPOP kena pajak. Rumusnya adalah:
| NPOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP |
Yang perlu Anda ketahui, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) paling rendah adalah Rp 60 juta dan biasanya ditentukan oleh pemerintah daerah.
Perhitungan Pajak Pembelian Rumah
Setelah membaca tentang pajak jual beli rumah, selanjutnya adalah mengetahui perhitungannya. Ternyata ada beberapa komponen pajak yang perlu Anda hitung terlebih dahulu, berikut cara menghitung pajak jual beli rumah.
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Penjual dibebankan sebagai orang atau pihak yang akan menerima dana transaksi. Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016 menentukan persentasenya, yaitu 2,5% dan dibayarkan sebelum akta jual beli diterbitkan.
2. Pajak Bumi Bangunan (PBB)
Besaran PBB ditentukan oleh objek pajak dan dipungut dari penjual. Pajak ini dibayarkan setahun sekali. Nilai PBB adalah 0,5% dari NJKP.
3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN adalah pajak yang dikenakan atas setiap penyerahan barang atau jasa dalam transaksi jual beli. Besarnya PPN adalah 10% dari nilai bangunan.
Berapa biaya untuk membeli dan menjual rumah?
Ketika ingin bertransaksi, tentunya ada pajak yang harus dibayar, termasuk jual beli rumah. Dalam hal ini, ada biaya yang harus dikeluarkan baik oleh penjual rumah maupun pembeli. Nah berikut ini adalah 3 pengeluaran yang wajib dilakukan oleh seorang penjual rumah, yaitu:
1. Pajak penghasilan
Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016 menetapkan pajak penghasilan sebesar 2,5% atas pengalihan hak atas tanah atau bangunan. Pembayaran PPh harus dilakukan sebelum akta jual beli dan diterbitkan sesuai dengan nilai rumah pembeli sesuai kesepakatan antara penjual dan pembeli.
Misalnya harga jual rumah Rp 1 miliar dan beban pajak penghasilan yang dibayarkan 2,5% dari Rp 1 miliar. Jadi pajak penghasilan yang harus dibayar adalah sekitar Rp 25 juta. Menurut kesepakatan harga rumah antara penjual dan pembeli, PPh yang terutang harus sudah dilunasi sebelum akta jual beli diterbitkan.
2. Biaya Notaris
Dalam melakukan transaksi jual beli rumah, diperlukan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bertempat tinggal di atau di sekitar rumah yang dijual sebagai saksi yang sah. Umumnya notaris atau pejabat pembuat akta tanah sudah memiliki standar biaya yang ditetapkan oleh pemerintah.
Perhatikan bahwa biaya notaris biasanya menjadi tanggung jawab penjual rumah, tetapi dapat dinegosiasikan dengan pembeli jika Anda ingin menjadi tanggung jawab bersama. Tentu saja, biaya administrasi dapat dikurangi jika biaya ini dibagi.
3. Pajak Bumi Bangunan (PBB)
PBB adalah salah satu jenis pajak material, sehingga nominal pajak dinilai berdasarkan tanah atau bangunan. Sebagai penjual rumah, menjadi tanggung jawab penjual untuk membayar PBB sebelum diserahkan kepada pembeli. Oleh karena itu, pembayaran PBB merupakan kewajiban penjual rumah. Badan atau orang pribadi yang terlibat dalam wajib pajak harus melakukan pembayaran pajak dalam waktu 6 bulan sejak tanggal diterimanya Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) PBB.
Biaya pajak jual beli rumah bagi pembeli
Seperti yang telah dibahas di atas, pajak jual beli tidak hanya dikenakan pada penjual tetapi juga pada pembeli. Berikut beberapa biaya pajak jual beli rumah bagi pembeli.
1. Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB, yang dipungut atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. BPHTB dipindahkan menjadi pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota. Besarnya nilai pajak yang dibebankan kepada pembeli adalah sebesar 5% dari harga perolehan objek pajak. Rumus perhitungannya adalah:
BPHTB = Tarif Pajak x Dasar Kena Pajak (DPP)
DPP = NJOP PBB – NJOPTKP
Tarif pajak yang berlaku adalah 5%
Dasar penerapan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Kena Pajak (NPOPKP).
Contoh perhitungannya adalah BPHTB dengan NJOPTKP DKI Jakarta sebesar Rp 80.000.000.
Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak (NJOP PBB – NJOPTKP)
= 5% x (Rp 337.500.000 – Rp 80.000.000)
= 5% x Rp 257.500.000
= 12.875.000 Rp
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN adalah pajak yang dipungut secara tidak langsung dari pembeli. Jika Anda membeli rumah dari pengembang sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), PPN yang harus dibayar adalah 10% dari harga jual. Sedangkan jika membeli rumah dari perorangan, PPN bisa langsung dipungut di kantor pajak.
3. Biaya Tambahan Lainnya
Selain kedua biaya wajib di atas, ada biaya asuransi lain yang harus disiapkan pembeli agar jual beli berjalan lancar dan cepat, salah satunya terkait dengan sertifikat rumah yang meliputi:
Penting untuk memeriksa sertifikat rumah yang dibeli untuk mengetahui legalitas sertifikat tersebut. Tujuannya adalah untuk menghindari pembelian tanah atau bangunan yang tertekan. Kisaran biaya untuk cek sertifikat adalah sekitar Rp100.000.
- Pembuatan akta jual beli
Biaya perjanjian jual beli adalah 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Biaya proses jual beli menjadi tanggung jawab pembeli, namun dapat juga berdasarkan kesepakatan dengan penjual. Sebagai pembeli Anda bisa menegosiasikan harga, apalagi jika rumah tersebut terlalu mahal.
Pembeli harus memproses pengembalian hak milik, kecuali rumah dibeli langsung dari developer atau pengembang. Biaya transfer sertifikat nama (BBN) adalah sekitar 2% dari nilai transaksi atau sesuai peraturan pemerintah daerah.
Siapa yang membayar pajak atas jual beli rumah.
Sebagaimana diketahui bahwa pajak jual beli rumah harus ditanggung oleh penjual dan pembeli. Jadi keduanya memiliki tanggung jawab masing-masing, meskipun ada pembayaran yang bisa dinegosiasikan dan menjadi tanggung jawab bersama.
Misalnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yaitu pajak penjualan rumah. BPHTB ditanggung pembeli. Tarifnya sampai dengan 5% dari tarif harga rumah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). NPOPTKP ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah tempat rumah tersebut berada. Tidak hanya itu, ada juga pajak penghasilan dan biaya tambahan lainnya yang harus disiapkan oleh pembeli rumah.
Bagi penjual, ada pajak penghasilan atau pajak penghasilan, biaya notaris dan pajak bumi dan bangunan yang harus ditanggung. Sehingga Anda tidak lagi bingung siapa yang harus membayar pajak dalam transaksi jual beli.
Contoh perhitungan pajak penjualan
Setelah membaca berbagai hal tentang pajak jual beli rumah, langkah selanjutnya adalah mengetahui cara menghitung pajak jual beli rumah. Ada beberapa komponen dan cara menghitungnya yang harus Anda perhatikan, yaitu:
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, persentase PPH adalah 2,5% dan harus dibayar sebelum akta jual beli diterbitkan. Rumus untuk menghitung PPh adalah:
PPH = 2,5% x harga jual bangunan dan tanah
Contoh: Pak Sobat menjual rumah dengan luas tanah 600 meter persegi dan luas bangunan 300 meter persegi dengan harga 900 juta maka PPh yang harus dibayar sebesar Rp 22,5 juta (2,5% x Rp). 900 juta).
2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Misalnya rumah dengan luas bangunan 200 meter persegi di atas sebidang tanah seluas 400 meter persegi. NJOP per meter di kawasan ini Rp 1,5 juta, sedangkan NJOPTKP Rp 10 juta. Maka total PBB yang dibayarkan adalah Rp 890 ribu. Berikut perhitungannya
- NJOP = (luas bangunan x NJOP per meter bangunan) + (luas
tanah x NJOP per meter tanah)
= (200 x 1,5 juta) + (400 x 1,5 juta) = 900 juta.
- NJOP PBB = NJOP – NJOPTKP = Rp900 – Rp10 juta
= 890 juta.
- NJKP = 20% x NJOP PBB = 20% x Rp 890 juta = 178 juta
- PBB = 0,5% x NJKP = 0,5% x Rp178 juta = Rp890 ribu
3.PPN
PPN adalah 10% dari nilai bangunan. Misalnya harga jual rumah Rp 400 juta, maka PPN-nya Rp 40 juta.
Hipotek rumah untuk modal ventura
#Cara #Menghitung #Pajak #Jual #Rumah #dan #Limit #Biaya 3 Cara Menghitung Pajak Jual Rumah dan Limit Biaya
